Dự án 74 căn kiện ngược thành phố: nếu thắng, khu bạn ở có thể là mục tiêu kế tiếp

WESTMINSTER — Một dự án nhà ở khá lớn trên trục Westminster Boulevard đang trở thành cuộc đối đầu pháp lý giữa thành phố và chủ đầu tư, với tâm điểm là hai câu hỏi: thành phố có quyền nâng mật độ xây dựng tối thiểu ngay khi chủ đầu tư sắp nộp hồ sơ hay không, và các căn phụ Junior ADU có được tính là "nhà giá phải chăng" để hưởng ưu đãi theo luật tiểu bang hay không.

Tối 19 tháng 8 năm 2026, Ủy ban Quy hoạch (Planning Commission) đã bỏ phiếu 5–0 bác kháng cáo của chủ đầu tư. Ủy ban giữ nguyên quyết định của Trưởng phòng Phát triển Cộng đồng, theo băng ghi âm phiên họp do thành phố đăng. Chủ tịch ủy ban K.C. Wolbert, người đưa ra đề nghị, nói ông tin nhân viên thành phố "đã làm đúng". Chủ đầu tư có 15 ngày để kháng cáo lên Hội đồng Thành phố. Phần dưới đây kể lại tranh chấp trước và trong phiên họp.

Theo hồ sơ kỳ họp Ủy ban Quy hoạch (Planning Commission) ngày 19 tháng 8 năm 2026, công ty 6351 Westminster Boulevard, LLC — do ông Andrew Fielder thuộc Back Bay Investment Group (Newport Beach) đại diện — đề xuất xây 68 căn townhome bán đứt kèm 6 căn phụ Junior Accessory Dwelling Unit (JADU), tổng cộng 74 đơn vị nhà ở, tại khu đất 6351 Westminster Boulevard. Theo đơn kháng nghị, chủ đầu tư đề xuất ràng buộc 4 căn JADU bằng giao ước trên sổ đất (deed restriction) suốt 55 năm cho hộ thu nhập rất thấp — khoảng 5,4% tổng số căn — để dự án đủ điều kiện hưởng ưu đãi theo Luật Density Bonus của tiểu bang.

Phía thành phố không đồng ý. Trong thư conformity mới nhất, phát hành ngày 16 tháng 7 năm 2026, Trưởng chuyên viên Quy hoạch Ken Fichtelman viết rằng chủ đầu tư không thể bảo đảm các căn JADU sẽ thực sự được cho thuê: giao ước chỉ khống chế được mức giá thuê nếu chủ nhà cho thuê, chứ không thể buộc chủ nhà tương lai phải cho thuê phần nhà đó — nên theo thành phố, dự án thiếu cấu phần nhà giá phải chăng bắt buộc và không đủ điều kiện hưởng Density Bonus. Thư cũng yêu cầu sửa bản vẽ theo hướng bỏ các căn JADU, thêm căn để đạt mật độ 30 căn/mẫu và chỉ định các căn affordable mới.

Đơn kháng nghị dài 24 trang của chủ đầu tư kể một câu chuyện khác hẳn. Theo đơn, khu đất này được chính Housing Element 2021–2029 của thành phố xác định là địa điểm ứng viên đáp ứng chỉ tiêu nhà ở RHNA, thuộc khu MU36 với Housing Overlay cho phép mật độ tối thiểu 20 căn/mẫu. Đơn cáo buộc rằng khi chủ đầu tư đang trao đổi tiền hồ sơ với thành phố giữa năm 2025, thành phố đã lần lượt ban hành lệnh tạm ngưng khẩn cấp (13/8/2025) rồi Sắc lệnh Khẩn cấp 2625U (10/9/2025) nâng mật độ tối thiểu từ 20 lên 30 căn/mẫu — mà theo chủ đầu tư là nhằm vô hiệu hóa quyền "chốt chuẩn" (vesting) theo luật SB 330 của chính dự án này, vi phạm Đạo luật Khủng hoảng Nhà ở vì không xin phép Bộ Gia cư và Phát triển Cộng đồng California (HCD) trước. Đơn dành hẳn một mục cáo buộc thành phố hành xử thiếu thiện chí — "bad faith", theo nguyên văn tiếng Anh trong đơn — với dẫn chứng là các quyết định diễn giải tiền hậu bất nhất của Phòng Quy hoạch.

Một chi tiết đáng chú ý trong đơn kháng nghị: chủ đầu tư dẫn biên bản ngày 20/8/2025 — đính kèm đơn làm bằng chứng — cho biết chính Ủy ban Quy hoạch, cơ quan vừa biểu quyết tối 19 tháng 8, từng bỏ phiếu 5–0 khuyến nghị Hội đồng Thành phố không thông qua sắc lệnh nâng mật độ, nhưng Hội đồng vẫn thông qua.

Theo nghị quyết dự thảo 26-008, chủ đầu tư đã khởi kiện thành phố tại Tòa Thượng thẩm Quận Cam vào khoảng ngày 29 tháng 5 năm 2026, nêu lại một phần các vấn đề trong đơn kháng nghị. Cũng theo nghị quyết dự thảo, ngày 11/8/2026 nhân viên thành phố và văn phòng City Attorney đã điện đàm với HCD về việc áp dụng Đạo luật Khủng hoảng Nhà ở đối với các sắc lệnh; HCD hiện chưa đưa ra ý kiến.

Lập trường của nhân viên thành phố trước kỳ họp: phần lớn các điểm kháng nghị — hiệu lực của Sắc lệnh 2625U, dự án là "multi-family" hay "single-family", JADU có được tính là căn affordable hay không — là các vấn đề pháp lý vượt thẩm quyền của Ủy ban Quy hoạch và nên để tòa án phân xử; do đó đề nghị bác đơn kháng nghị và giữ nguyên quyết định của Giám đốc Phát triển Cộng đồng. Nghị quyết dự thảo cũng bác thẳng cáo buộc nặng nhất: theo văn bản này, thành phố "không hành động thiếu thiện chí và không vi phạm quyền được xét xử công bằng (due process) của chủ đầu tư" khi ban hành sắc lệnh khẩn cấp.

Kết quả 5–0 tối 19 tháng 8 không khép lại chuyện này. Câu hỏi cốt lõi vẫn còn đó: thành phố có quyền siết mật độ xây dựng ngay khi một dự án đang nộp hồ sơ hay không? Câu hỏi ấy nằm ở Tòa Thượng thẩm Quận Cam, nơi vụ kiện của chủ đầu tư vẫn đang chờ xử. Trước ủy ban, đại diện chủ đầu tư Eric Higuchi vẽ hai kịch bản. Tòa xử cho họ thắng: dự án 68 townhome đi tiếp dù trễ, thành phố trả phí luật sư. Tòa xử cho thành phố thắng: họ quay lại với một dự án cho thuê ít nhất 200 căn, cao 4–5 tầng, có thể là nhà giá phải chăng 100%. Ông nói đó không phải lời đe dọa, mà là "những thực tế chúng tôi đối mặt ở tầng luật tiểu bang".

Chuyện gì tiếp theo? Quyết định của ủy ban có hiệu lực 15 ngày sau ngày ghi trên thông báo quyết định. Trong 15 ngày đó, chủ đầu tư hay bên liên quan có thể kháng cáo bằng văn bản lên Hội đồng Thành phố qua City Clerk. Muốn theo dõi, xem nghị trình Hội đồng Thành phố Westminster. Hội đồng họp thứ Tư tuần 2 và 4 mỗi tháng, 6 giờ tối, tại 8200 Westminster Blvd. Hoặc gọi Planning Division (714) 548-⁠3247.