Đêm 19/8 ở Westminster: tiệm máy gắp thú được mở trên Bolsa, dự án 74 căn thua kháng cáo 5–0 — và chuyện mật độ xây dựng khu quý vị vẫn chờ tòa

Chuyện gì đã xảy ra tối 19 tháng 8

Ủy ban Quy hoạch (Planning Commission) Westminster họp lúc 6 giờ tối thứ Tư 19 tháng 8 năm 2026 tại phòng họp Hội đồng, 8200 Westminster Blvd. Đây là ủy ban năm người do Hội đồng Thành phố bổ nhiệm. Ủy ban quyết chuyện giấy phép sử dụng đất, dự án xây dựng và các kháng cáo về quy hoạch. Quyết định của ủy ban có thể bị kháng cáo lên Hội đồng Thành phố.

Đủ năm ủy viên có mặt: Chủ tịch KC Wolbert, Phó Chủ tịch Don Anderson, và ba ủy viên Anh "Andy" Nguyen, Joseph Nguyen, Tommy Nguyen. Phiên họp có hai mục điều trần công khai và bế mạc lúc 7 giờ 15 tối, theo lời chủ tịch trên băng ghi âm.

Trước khi vào việc, hai ủy viên khai một chuyện đáng chú ý. Khoảng một tháng trước phiên họp, họ nhận được tin nhắn của chủ đầu tư dự án 74 căn kèm đường dẫn Dropbox chứa tài liệu kháng cáo. Cả hai nói đã mở xem nhưng không bàn nội dung vụ việc với chủ đầu tư, và tài liệu đó nay đã nằm trong hồ sơ công khai. Thể thức họp của ủy ban dành riêng một mục cho việc khai báo này. Tiếng Anh gọi đó là ex parte communications: những tiếp xúc ngoài phiên họp về một vụ đang chờ xét. Băng ghi âm không cho biết tên hai ủy viên đã khai. Biên bản chính thức của phiên họp chưa được đăng khi bài lên khuôn.

Tiệm máy gắp thú trên Bolsa: 5 phiếu thuận (mục 8.1)

Mục đầu là hồ sơ số 2026-⁠0036. Bà Xia Tran và ông Phung Lam xin giấy phép sử dụng có điều kiện (conditional use permit). Họ muốn mở tiệm giải trí trong nhà với máy gắp thú tại 9631 và 9633 Bolsa Avenue. Máy gắp thú, tiếng Anh gọi là claw machine, là loại máy bỏ tiền rồi điều khiển càng gắp thú nhồi bông hay đồ chơi.

Theo phần trình bày của chuyên viên quy hoạch Jarfa Ranjbar, hai suite đang trống sẽ được nối thành một mặt bằng 2.523 bộ vuông. Bên trong có 20 máy gắp thú, 24 máy bán quà tự động, kho, khu trưng bày và nhà vệ sinh. Giờ mở cửa đề xuất: 11 giờ sáng tới 10 giờ tối mỗi ngày. Khu thương xá này rộng 5,9 mẫu, nằm sát ranh Garden Grove về phía bắc và tây; đất thuộc vùng sử dụng hỗn hợp, quy hoạch tổng thể ghi là "Mixed Use Little Saigon". Tiệm không cần thêm chỗ đậu xe vì thương xá đã đủ chuẩn từ trước. Nhân viên thành phố đề nghị chấp thuận.

Đại diện gia đình lên phát biểu là một người bạn của gia đình, xưng tên Annie Lin. Đi cùng là cô Annie Tran, người sẽ trực tiếp điều hành tiệm mỗi ngày. Cả gia đình có mặt trong phòng họp.

Theo lời người đại diện, gia đình đang có bốn tiệm cùng loại ở Texas, mang tên Claw Mania Kingdom. Trang web của chuỗi liệt kê đúng bốn địa điểm: hai trên đường Bellaire ở Houston, một ở Carrollton và một ở Haltom City. Cô Annie Tran là người làm logo, đồ họa, Instagram và toàn bộ phần tiếp thị. Tháng 1 năm 2025, cô xuất hiện trong chương trình Houston Life của đài KPRC 2, đài truyền hình NBC tại Houston. Chương trình giới thiệu cô là người phụ trách mạng xã hội và sự kiện của chuỗi. Gia đình mở rộng sang California vì có gốc rễ ở đây: cha mẹ lớn lên ở Bắc California, các cô dì đang sống ở Corona và Anaheim.

Các ủy viên hỏi những chuyện rất đời thường. Máy có ồn không? Chỉ có một tiếng "you win" ngắn khi thắng, đủ cho người đang chơi nghe. Máy bán quà bán gì? Chỉ bán quà, dành cho trẻ còn quá nhỏ để chơi gắp thú — "vì gắp thú là trò kỹ năng", người đại diện nói. Ủy viên Andy Nguyen hỏi có bán đồ ăn không. Không bán đồ ăn hay nước uống, "trong thương xá đã có nhiều nhà hàng rồi". Quầy dài giữa tiệm là quầy tiếp khách có người trực, để nhân viên quan sát cả không gian.

Một ủy viên hỏi vì sao chọn Westminster. Người đại diện nói vị trí này nằm "ngay trái tim" của khu thương xá, khách đủ mọi lứa tuổi và sắc dân, là nơi gia đình và bạn bè "tạo kỷ niệm". Ủy viên này hỏi tiếp: một năm sau khai trương, thành công là gì? Câu trả lời: tặng quà miễn phí dịp Tết âm lịch và Tết Trung thu, làm dự án với trường học. Và mời các tiệm nhỏ vào bán đồ lưu niệm mà không thu phí.

Không có cư dân nào đăng ký phát biểu. Phó Chủ tịch Anderson đề nghị chấp thuận theo khuyến nghị của nhân viên, Chủ tịch Wolbert tán trợ. Điểm danh: Andy Nguyen, Joseph Nguyen, Tommy Nguyen, Anderson, Wolbert đều "Yes". Nghị quyết 26-007 được thông qua 5–0. Quyết định có hiệu lực 15 ngày sau ngày ghi trên thông báo, và có thể bị kháng cáo lên Hội đồng Thành phố trong 15 ngày đó.

Dự án 74 căn: kháng cáo bị bác, nhưng "tối nay không bàn duyệt hay bác dự án" (mục 8.2)

Mục thứ hai kéo dài gần một giờ. Nó nối tiếp câu chuyện Bolsa Bridge đã kể ngày 18 tháng 8. Công ty 6351 Westminster Blvd, LLC của ông Andrew Fielder (Back Bay Investment Group, Newport Beach) muốn xây 68 townhome để bán. Kèm theo là 6 căn phụ nhỏ, tiếng Anh gọi là junior accessory dwelling unit, gọi tắt JADU. Khu đất là mặt bằng cũ của tiệm Big Lots tại 6351 Westminster Blvd, chéo góc với In-N-Out ở ngã tư Westminster và xa lộ 405. Chủ đầu tư dùng 6 căn JADU làm "nhà giá phải chăng" để hưởng ưu đãi theo luật density bonus của tiểu bang. Thành phố nói không được. Chủ đầu tư kháng cáo quyết định của Trưởng phòng Phát triển Cộng đồng, đồng thời kiện thành phố ra Tòa Thượng thẩm Quận Cam.

Nhân viên thành phố: sáu điểm kháng cáo, nhận sai một điểm

Trưởng chuyên viên Quy hoạch Ken Fichtelman trình bày cho thành phố. Ông kể lại dòng thời gian. Ngày 20 tháng 8 năm 2025, chính Ủy ban Quy hoạch bỏ phiếu 5–0 khuyến nghị Hội đồng Thành phố không thông qua một sắc lệnh. Sắc lệnh đó nâng mật độ tối thiểu trên các khu đất trong housing overlay từ 20 lên 30 căn mỗi mẫu. Ngày 10 tháng 9 năm 2025, Hội đồng vẫn thông qua bản khẩn cấp có hiệu lực ngay. Ngày 24 tháng 9 năm 2025, Hội đồng thông qua bản thường. Theo ghi chú lịch sử trong Bộ luật Thành phố Westminster, đó là Sắc lệnh 2625U và Sắc lệnh 2626. Ngày 21 tháng 10 năm 2025, chủ đầu tư nộp hồ sơ dự án. Sau ba vòng xét "conformity" và một đơn kháng cáo ngày 29 tháng 4 năm 2026, thành phố nhận trát kiện ngày 29 tháng 5 năm 2026. Thư conformity thứ tư gửi ngày 16 tháng 7 năm 2026.

Ông Fichtelman đi từng điểm trong sáu điểm kháng cáo.

Một, sắc lệnh khẩn cấp vô hiệu. Ông nói ủy ban không có quyền phán về một sắc lệnh đã thành luật; chỉ Hội đồng bãi bỏ hoặc tòa án phán quyết mới đổi được. Thành phố bác cáo buộc "spot zoning" vì sắc lệnh áp cho mọi khu đất trong housing overlay, không riêng khu này; bác lập luận cần HCD (Bộ Gia cư và Phát triển Cộng đồng California) duyệt trước, vì sắc lệnh không cấm xây nên không phải lệnh tạm ngưng.

Hai, JADU có được phép trong dự án này không. Thành phố coi 68 townhome xây liền trong 8 dãy nhà là dự án nhiều gia đình (multifamily), theo định nghĩa trong Bộ luật Chính quyền. Vì vậy dự án không được hưởng luật JADU vốn dành cho nhà một gia đình. Chủ đầu tư nói mỗi townhome nằm trên lô riêng nên là nhà một gia đình.

Ba, JADU có được tính là nhà giá phải chăng không. Ông Fichtelman nói thành phố "không có răng" để buộc chủ nhà tương lai cho thuê căn phụ, nên không bảo đảm được tính giá phải chăng lâu dài mà luật density bonus đòi. Ông cho biết HCD đã khuyên thành phố qua email và một buổi họp Zoom. Lời khuyên: không nên dùng căn phụ có giao ước giá thuê để hưởng density bonus khi căn chính đem bán.

Bốn, bắt sửa bản vẽ — hệ quả của hai điểm trên.

Năm, ngày hết hạn hồ sơ ghi sai. Thành phố nhận sai ở điểm này: một chuyên viên dùng mẫu thư cũ. Ông nói thành phố đã báo cho chủ đầu tư rằng hồ sơ vẫn còn hiệu lực, nên không cần ủy ban phán.

Sáu, cộng lại là bác dự án trá hình. Thành phố nói hồ sơ đã được công nhận đủ trong hạn luật định, các thư conformity chỉ nêu chỗ chưa đạt để chủ đầu tư sửa.

Vì sao thành phố nâng mật độ đúng lúc đó? Ông Fichtelman giải thích: cuối năm 2024 sang 2025, ít nhất bốn chủ đất trong housing overlay hỏi xây ở mức khoảng 22 căn mỗi mẫu. Cho hết thì thành phố mất 100–150 căn so với chỉ tiêu nhà ở tiểu bang giao, phải mở lại housing element và chịu HCD xét lại toàn bộ. "Chúng tôi không muốn HCD có thêm một cơ hội nữa để mổ xẻ housing element của mình", ông nói. Ông cũng nói thành phố không cấm loại dự án thưa hơn. Khu R5 vẫn cho xây 19–25 căn mỗi mẫu. Hai tháng trước có một dự án townhome 23 căn mỗi mẫu nộp vào.

Ủy viên Tommy Nguyen hỏi để chốt phạm vi: tối nay không bàn duyệt hay bác dự án 74 căn, chỉ xét kháng cáo về quyết định conformity, đúng không? Ông Fichtelman xác nhận. Ủy viên Joseph Nguyen lo về tiền lệ: nếu coi mỗi townhome là nhà một gia đình, từ nay dự án nào cũng gắn thêm căn phụ được sao? Ông Fichtelman trả lời rằng theo đơn kháng cáo, mỗi lô còn được thêm cả ADU lẫn JADU — tức có thể có tới "68 garage cải thành nhà" trên khu đất này, và cách hiểu đó áp ngược cả cho những dãy townhome đã xây.

Phía chủ đầu tư: 12 phút, xin thêm giờ bị từ chối

Ông Eric Higuchi, đại diện chủ đầu tư, dùng trọn 12 phút theo thể thức. Ông mở đầu bằng câu hỏi "điều gì hợp lý cho cộng đồng của quý vị?" rồi phản bác từng đoạn trong phân tích của thành phố. Ông nói nhà để bán không có lời ở mật độ trên khoảng 20 căn mỗi mẫu, còn nhà cho thuê cần ít nhất 35 căn mỗi mẫu. Theo ông, nâng mật độ tối thiểu là đẩy đất sang nhà cho thuê, đông người và xe hơn. Ông dẫn một phân tích của thành phố Tustin trên một khu đất giả định 10 mẫu. Townhome để bán đem về ngân sách chung khoảng 128.000 đô mỗi năm, còn chung cư cho thuê giá thị trường thì âm. Ông hỏi ngược: thành phố buộc được chủ nhà nào cho thuê? Và thành phố có quyền bác dự án chỉ vì không tin chủ đầu tư bán hay cho thuê được không? Ông cũng trích một câu trả lời của HCD rằng mỗi lô có nhà một gia đình "kể cả nhà liền kề như townhome" được xây thêm một ADU hoặc JADU.

Ông Higuchi kết bằng hai kịch bản. Nếu ra tòa mà chủ đầu tư thắng, dự án đi tiếp dù chậm, thành phố trả phí luật sư hai bên và có thể chịu phạt từ HCD. Nếu thành phố thắng, họ quay lại với dự án cho thuê ít nhất 200 căn, cao 4–5 tầng, có thể là nhà giá phải chăng 100%. Dùng density bonus, con số có thể lên tới 400 căn. "Tôi không muốn nghe như một luật sư đe dọa", ông nói; "đây là những thực tế chúng tôi đối mặt ở tầng luật tiểu bang".

Còn một phút, ông xin gia hạn. Chủ tịch Wolbert nói ông "không có ý gia hạn" và hỏi các ủy viên; không ai lên tiếng. Luật sư đất đai của chủ đầu tư, ông Edward "EJ" Schloss (hãng Cox, Castle & Nicholson), phải nói phần pháp lý trong ba phút của một người phát biểu thường: luật density bonus (Điều 65915) không buộc chủ đầu tư bảo đảm căn phụ sẽ được cho thuê; Điều 66323 cho phép một ADU và một JADU "trên lô có nhà một gia đình hiện hữu hay dự kiến"; và cẩm nang ADU của HCD định nghĩa nhà một gia đình gồm cả "townhouse" là tài sản riêng biệt.

Ông Andrew Fielder, chủ đất và chủ đầu tư, nhắc hai ủy viên Wolbert và Anderson rằng chính họ đã bỏ phiếu ngày 20 tháng 8 năm 2025 khuyến nghị bác sắc lệnh nâng mật độ, vì ủy ban khi đó thấy sắc lệnh "có hại cho lợi ích công". Ông cáo buộc sắc lệnh được soạn để "tấn công phủ đầu" dự án của ông, và nói thành phố "cố ý hiểu sai" luật. Rồi ông nêu hậu quả theo Đạo luật Trách nhiệm Nhà ở (Housing Accountability Act). Tòa có thể buộc thành phố duyệt dự án nếu thấy thành phố thiếu thiện chí. Thành phố phải trả phí luật sư, và có thể bị phạt tới 50.000 đô mỗi vi phạm. Trì hoãn kéo dài có thể bị coi là trưng thu tạm thời (temporary taking) phải đền bù. "Mục đích của tôi không phải là đe dọa", ông nói.

Chủ tịch Wolbert bỏ phần phản biện của chủ đầu tư vì hai người nói sau đều thuộc phía chủ đầu tư, rồi đóng phần điều trần. Ông Fichtelman xin nói lại một điểm: định nghĩa "nhà một gia đình" mà luật sư chủ đầu tư dẫn (Điều 54236) chỉ áp cho chương về bán tài sản nhà ở dư thừa của chính quyền, không phải phần quy hoạch.

Biểu quyết

Một ủy viên nói việc ủy ban từng khuyến nghị bác sắc lệnh năm 2025 "đã xong", Hội đồng đã quyết khác và điều đó không ảnh hưởng tới việc xét tối nay. Ông Fichtelman thêm: ủy ban khi đó chỉ là cơ quan tư vấn, Hội đồng có quyền quyết ngược. Luật đã thành luật thì ủy ban không có quyền hủy.

Chủ tịch Wolbert phát biểu rồi đưa ra đề nghị. "Cá nhân tôi cảm thấy nhân viên thành phố và phòng Phát triển Cộng đồng đã làm đúng", ông nói. "Họ đã làm việc với các luật sư của thành phố để tìm hướng xử lý tốt nhất cho tình huống này. Tôi nghĩ họ làm đúng. Đó là ý kiến của tôi." Ông đề nghị thông qua nghị quyết bác kháng cáo và giữ nguyên quyết định của Trưởng phòng. Khi ông đọc nhầm thành "chấp thuận hồ sơ", phía nhân viên thành phố nhắc: không chấp thuận hồ sơ, mà thông qua nghị quyết đính kèm, số 26-008. Ủy viên Joseph Nguyen tán trợ. Phó Chủ tịch Anderson cũng lên tiếng tán trợ cùng lúc; chủ tịch nói ông Joseph đã "nhanh tay hơn". Thư ký ghi: đề nghị của Chủ tịch Wolbert, Ủy viên Joseph Nguyen tán trợ, rồi đọc trọn tên nghị quyết.

Điểm danh: Andy Nguyen "Yes"; Joseph Nguyen hỏi lại "yes là giữ quyết định của Trưởng phòng, đúng không?" rồi "Yes"; Tommy Nguyen "Yes"; Anderson "Yes"; Wolbert "Yes". Nghị quyết 26-008 được thông qua 5–0: bác kháng cáo, giữ nguyên quyết định conformity của Trưởng phòng Phát triển Cộng đồng. Thư ký chỉ công bố "motion carries", không đọc số phiếu; kết quả 5–0 là theo băng ghi âm, biên bản chính thức chưa được đăng khi bài lên khuôn.

Quyết định có hiệu lực 15 ngày sau ngày ghi trên thông báo. Trong 15 ngày đó, chủ đầu tư có thể kháng cáo bằng văn bản lên Hội đồng Thành phố qua City Clerk.

Chuyện gì tiếp theo

Ba mối để theo:

Kháng cáo lên Hội đồng. Hạn 15 ngày rơi vào khoảng đầu tháng 9. Nghị trình Hội đồng Thành phố ngày 9 tháng 9 năm 2026 không có mục nào về 6351 Westminster Blvd. Nghị trình kỳ 23 tháng 9 chưa được đăng khi bài lên khuôn. Hồ sơ công khai của thành phố chưa cho thấy có đơn kháng cáo.

Vụ kiện. Công ty 6351 Westminster Blvd, LLC kiện Thành phố Westminster và Hội đồng Thành phố tại Tòa Thượng thẩm Quận Cam. Hồ sơ số 30-2026-⁠01573344-CU-WM-CXC, nộp ngày 28 tháng 5 năm 2026. Vụ xử tại Civil Complex Center, 751 West Santa Ana Boulevard, Santa Ana, do thẩm phán Melissa R. McCormick phụ trách. Theo lời ông Fichtelman, đơn kiện thách thức hai sắc lệnh nâng mật độ. Lịch xử chưa có trong hồ sơ công khai của thành phố.

Bộ luật quy hoạch mới. Ngày 2 tháng 9 năm 2026, ủy ban đã nghe buổi thông tin đầu về đợt cập nhật toàn bộ bộ luật quy hoạch, gọi là Phase 2 Zoning Update. Nhân viên nói chưa trình văn bản luật, chỉ nói hướng đi. Đây là nơi những câu hỏi về mật độ, căn phụ và townhome sẽ được viết lại thành luật cho mọi khu dân cư trong thành phố.

Muốn theo dõi? Ủy ban Quy hoạch họp thứ Tư đầu tiên và thứ ba mỗi tháng, 6 giờ tối, phòng họp Hội đồng, 8200 Westminster Blvd. Kỳ 16 tháng 9 chỉ có một điều trần về bảng hiệu tạm của Target ở Westminster Mall. Kỳ thường lệ kế tiếp theo lịch: thứ Tư 7 tháng 10 năm 2026. Xem trực tiếp trên kênh WTV của thành phố (Spectrum 3, Frontier FiOS 42) hoặc trang phát trực tuyến của thành phố. Nghị trình và biên bản đăng ở trang Agendas & Minutes của Planning Commission. Băng ghi âm và video đăng trên kho Granicus, thường trễ vài tuần.

Hỏi hồ sơ quy hoạch:
Planning Division (714) 548-⁠3247
Hỏi đơn kháng cáo lên Hội đồng:
City Clerk (714) 548-⁠3237